Nájem nemovité věci

Nájem nemovité věci je dle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen ZDPH) upraven v § 56a.


Nájem nemovité věci je osvobozené plnění bez nároku na odpočet DPH tzn., že v případě nájmu se neuplatní na výstupu daň z přidané hodnoty,
s výjimkou:
1) krátkodobého nájmu nemovité věci (nájem do 48 hodin vč. vybavení),
2) nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
3) nájmu bezpečnostních schránek,
4) nájmu strojů a jiných upevněných zařízení.
V případě výše uvedených plnění se jedná o zdanitelné plnění s povinností uplatnit DPH na výstupu ve výši 21 %.

1) Dlouhodobý nájem jako osvobozené plnění bez nároku na odpočet
Dlouhodobý nájem (nad 48 hodin) je tedy, jak je výše řečeno, osvobozené plnění, u kterého plátce DPH neodvádí daň na výstupu, ale protože je to zároveň plnění bez nároku na odpočet, nesmí
u souvisejících přijatých plnění uplatnit DPH na vstupu. Bude se jednat např. o vymalování, údržbu, opravu či technické zhodnocení daného prostoru.
Je zde tedy jednoduché pravidlo: žádná daň na výstupu = žádná daň na vstupu.

2) Dlouhodobý nájem jako zdanitelné plnění
Dle § 56a odst. 3 ZDPH se však plátce DPH může rozhodnout, že u nájmu bude uplatňovat DPH na výstupu, stane se tedy pro něj zdanitelným plněním. V tomto případě se vždy použije základní sazba daně ve výši 21 %.
Tento postup může pronajímatel uplatnit pouze vůči jiným plátcům DPH pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností.
U neplátců musí pronajímatel nadále respektovat pravidlo osvobozeného plnění – viz odstavec 1).
Pokud pronajímatel uplatní u plátců DPH u nájmu daň na výstupu, bude si moci nárokovat u souvisejících přijatých plnění daň na vstupu. Mluvíme vždy o přijatých plnění, která lze přičíst dané nemovité věci a která souvisí s daným konkrétním nájmem/prostorem.
Je zde tedy pravidlo: uplatním daň na výstupu = nárokuji si daň na vstupu.

3) Kombinace osvobozených a zdanitelných plnění
V případě, že bude majitel nemovitosti pronajímat prostory plátcům i neplátcům DPH, u neplátců daň na výstupu uplatnit nesmí, u plátců daň na výstupu většinou uplatní (uplatnit může – rozhodnutí je plně v jeho kompetenci) – potom nastane situace, že musí u souvisejících přijatých plnění pečlivě sledovat, která plnění se vztahují k osvobozenému nájmu a která ke zdaňovanému nájmu.

Příklad:
vymalování kanceláře neplátce DPH – nelze uplatnit daň na vstupu, neboť neodvádím daň na výstupu,
vymalování kanceláře plátce DPH – uplatním plně daň na vstupu, neboť odvádím daň na výstupu.

V případě situace, kdy pronajímatel přijme plnění, u kterého nelze vysledovat s jakým konkrétním nájmem souvisí, např. vymalování společných prostorů, údržba společných prostorů, nová fasáda celé budovy – u takových plnění je nutno použít tzv. krácený odpočet.
Pronajímatel musí tedy sledovat výši osvobozených nájmů a výši celkových zdanitelných plnění a dle poměru zdanitelných plnění k celkovým plněním určí krátící koeficient na vstupu (výše procentuální částky, kterou může uplatnit z nároku na odpočet/daně na vstupu) a tímto koeficientem krátí daň na vstupu u plnění, které jsou společné osvobozenému i zdaňovanému nájmu.
První rok použije koeficient dle kvalifikovaného odhadu, další roky vždy vychází z koeficientu dosahovaného v loňském roce (zálohový koeficient) a na konci roku zjistí skutečný (vypořádací) koeficient dle skutečných údajů za celý rok a udělá případnou změnu odpočtu dle skutečnosti.
Čím více má pronajímatel zdanitelných plnění oproti plněním osvobozeným, tím větší procento daně na vstupu může u společných plnění uplatnit.
Je zde tedy pravidlo: mám-li smíšená plnění (osvobozená bez nároku na odpočet i zdanitelná) = nárok na odpočet u společných plnění krátím koeficientem.

Nadále však musím zároveň respektovat postup popsaný v odstavci 1) a 2).

4) Kráceni daně na vstupu u přijatých plnění, souvisejících s firmou jako celkem
Pokud uskutečňuje firma zdanitelná plnění i osvobozená plnění bez nároku na odpočet (zpravidla výše uvedený dlouhodobý nájem neplátcům), musí krátit daň na vstupu koeficientem i u přijatých plnění, která souvisí s chodem firmy jako celkem, kde nelze přímo říci, že dané plnění souvisí přímo s konkrétní činností, např.: vedení účetnictví – tato služba souvisí s firmou jako celkem, nelze říci, že souvisí pouze se zdaňovanými nájmy nebo nákup kancelářských potřeb, nákup auta pro firmu jako celek, telefonní služby a internet, apod.
 


Závěr:
V případě, že firma uskutečňuje jak zdanitelná plnění, tak plnění osvobozená bez nároku na odpočet – musí pečlivě sledovat a třídit, jaká přijatá plnění s jakou činností či dokonce s jakým prostorem souvisí.
Pokud dané přijaté plnění souvisí s osvobozeným nájmem, daň na vstupu se uplatnit nesmí.
Pokud dané přijaté plnění souvisí se zdanitelným uskutečněným plněním, daň na vstupu se uplatnit může buď v plné výši (používám dané přijaté plnění plně k ekonomické činnosti) nebo v poměrné výši (používám dané plnění i k soukromé činnosti – např. jezdím autem i pro soukromé účely).
Pokud u daného přijatého plnění nelze rozklíčovat s jakým druhem uskutečněného plnění souvisí, popř. souvisí s firmou jako celkem a vztahuje se k plnění zdanitelnému i osvobozenému bez nároku na odpočet, musí se u daných přijatých plnění daň na vstupu krátit koeficientem.
 

Share Button
Publikováno 8.11.2018 / Téma: Daň z přidané hodnoty / Žádný komentář »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *